Стучите, даже, когда вам не открывают
Наличие нескольких совладельцев квартиры – само по себе благодатная почва для конфликта.
Хорошо, если люди живут вместе и обладают способностью договориться. Другой вопрос, когда у вас отдельная квартира и еще доля в другой. Ваш номинальный сосед спокойно живет со своей семьей в общедолевой квартире, понимая, что вселяться в «общежитие» вы не собираетесь. Договориться о возможности выкупить или продать квартиру, перейти на совместное пользование и т.д. нереально. Ваши сособственники спокойно пользуются всей квартирой. Зачем им что-то менять? Сегодня мы поговорим о том, что делать в такой ситуации.
Для начала следует определиться с понятием «незначительная» или «малозначительная» доля в квартире. Незначительная доля – 25% от общей площади квартиры, но при этом она меньше самой маленькой изолированной комнаты.
Свою незначительную долю вы имеете право в принудительном порядке выкупить через суд, у доминирующего собственника. Значительную долю принудительно выкупить нельзя. Во втором случает проще действовать через суд, подав иск о вселении на свою долю в квартире.
По всем законодательным канонам собственник может жить в своих законных владениях. Как, проживать, к примеру, на 1/7 двухкомнатной квартиры, законодательство не разъясняет. Жить на малой доле, как правило, невозможно, но продать ее вполне реально.
Есть еще один нюанс. Если доля в квартире, неважно какого размера, является единственным жильем, то совладелец не имеет право ее принудительно выкупить. Как бы это абсурдно не выглядело, владелец даже 1 кв. метра жилья имеет право вселиться в квартиру и проживать в ней, если у него нет другого жилья.
В реальности воспользоваться своим законным правом гораздо сложнее, чем на бумаге. Что делать, если вас не пускают в квартиру, в которой вам принадлежит доля, требуя решения суда? Есть несколько вариантов. Подавать в суд иск на вселение практически нет смысла. Практически наверняка, учитывая, что у вас малозначительная доля в квартире, во вселении будет отказано.
Гораздо эффективнее подать иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Это дело вы наверняка выиграете, но оно может затянуться на год и более.
Но, даже, если вы выиграли суд, не факт, что сможете заселиться на законную жилплощадь. Судебные приставы могут лишь оштрафовать совладельцев, которые не будут вас пускать в квартиру. Хуже всего, что даже после удачного вселения, вполне может случится так, что дверной замок сменят, и до боли знакомый процесс придется начинать заново.
В этом случае вами в помощь ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Вы совершенно законно можете взломать дверь. Главное, не переходить границы, обозначенные ст. 14 ГК РФ. Вы вправе ломать замки, засовы, двери. Крушить и взрывать – уже противозаконно.
Перед походом с «болгаркой» к дверям квартиры, собственнику доли следует сделать следующее. Предоставить оригиналы своих правоустанавливающих документов на долю в квартире, в местном отделении полиции. Поставить их в курс письменно о том, что вы ничего незаконного не собираетесь делать. Что согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Напишите заявление в дежурной части ОВД района о том, что сособственник не впускает в квартиру, которая такая же ваша, как и его, и только поэтому, вам придется взломать дверь.
Обязательно упомяните 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. В конце заявления, обязательно напишите, что вы просите объяснить и разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости в дальнейшем с его стороны противоправных действий.
Также не лишним будет отправить телеграмму на имя нерадивого сожителя с требованием предоставить ключи от квартиры, находящейся в общей долевой собственности. Обязательно возьмите на телеграфе заверенные копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Имейте это на руках при вселении в общедолевую квартиру. Копии же приложите к заявлению в полицию.
Конечно, самый простой вариант – продать незначительную долю. Здесь нужно понимать, что доля в квартире будет стоить не более 50% от цены, которую можно было бы получить при совместной продаже всей квартиры.
Вот статья главного закона страны Конституции, которые помогут вам решить возникшие проблемы:
Статья 35.
- Право частной собственности охраняется законом.
- Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
- Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
- Право наследования гарантируется.
Статья 25.
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.